Цената на становите во Скопје нема да се намалува, а пазарот ќе се сегментира во премиум станови на живеење. Во периодот од 2019 до 2021 година, становите поскапеле за 20%, а само во Скопје лани се продадени приближно 4.500 станови, покажуваат неофицијалните податоци со кои располага консултантската компанија ФОРТОНМКА.
– Иако со релативно ниска стапка на поврат на инвестицијата во однос на другите облици на инвестирање, инвестирање во купување на станови сè уште претставува најсигурен и најатрактивен облик на инвестиција за македонските граѓани, информираа денеска на прес-конференција од ФОРТОНМКА, специјализирана компанија за обезбедување на услуги за комерцијален недвижен имот на локално и интернационално ниво.
Минатата година не само што е достигнато нивото на продажба пред пандемијата, туку на годишно ниво е зголемено, со оглед дека во 2019 година во Скопје се продадени 3.388 станови.
– Пандемијата немаше значително влијание ниту врз испораката ниту врз продажбата на нови становите, но сепак е евидентирано зголемување на продажните цени по квадратен метар, кое не е заради побарувачката и испораката на становите, туку е директен резултат на зголемувањето на цените на градежните материјали. Во тој контекст многу е тешко да се предвиди дали тие ќе се намалуваат или не, бидејќи зборуваме за фактори кои зависат од глобалните економски трендови и сегашните цени ќе бидат основ на кои ќе се формираат цените на подолг рок, рече на прес-конференција Катерина Николов, оперативен директор на ФОРТОНМКА.
Во 2021 година се издадени одобренија за градење за 7.894 станбени единици.
– Во однос на порастот на цените, што е евидентен, направивме една споредба за периодот од 2019 до 2021 година и вкупната вредност изнесува 20%, рече Николов.
Од вкупно испорачаните станови, 65% се во Аеродром и Карпош, а просечната големина на становите што се продаваат е зголемена за неколку квадрати и се движела од 67 m² во 2018 година до 71 m² во 2021 година.
– Голема е бројката на испорачани станови, но значителна е и бројката на продадени станови со што бројот на станови од пред пандемијата што би ни бил некој репер за период во кој се продадени голем број станови 3.388 во 2019, е зголемен. Одобренијата за градба се зголемени за 180% во 2021 година во однос на претходната година, при што предничи Општина Гази Баба со одобренија за 2.241 станбена единица, по што следи Аеродром со 1.441 станбена единица, информира Николов.
Осврнувајќи се на порастот за 20% на цената на становите посочи дека тоа е за периодот од три години, односно цената не се зголемувала со исто темпо и сите општини различно реагираат.
– Порастот што сега го гледаме ќе го поделам во две групи. Значи, пораст на цени на станови заради градежни материјали, на што сме сведоци сега, или пораст на цените на станови заради дисбаланс во понудата и побарувачката. Искрено, на среден рок не гледаме повеќе зголемување на цените, ако цените на градежните материјали не растат драстично. Пазарот е балансиран. Значи, не гледаме станови коишто се испорачани на пазарот, а стојат непродадени, наведе Николова.
Прашана дали ќе има намалување на цените на становите во скопските општини Центар и Карпош, каде се бележи најголем пораст, таа посочи дека не се очекува такво нешто.
– Едноставно само пазарот ќе се сегментира во премиум станови на живеење, така што ќе имаме само поголема сегментација. Центар и Карпош секогаш ќе бидат во таа цена и ќе растат можеби и побрзо, но тоа е поврзано повторно со понудата. Тука веќе се истрошени земјиштата каде што може да се градат нови станови. Имаме влијанија од градежни материјали и балансирана понуда и побарувачка. Пазарот е најдобро да го гледаме низ призмата на понудата и побарувачката, не шпекулативни цени коишто, повторно ќе кажам, на краток рок не можеме да ги предвидиме, посочи Николов.
Од страната на побарувачката, како што рече, македонското население сѐ уште купувањето на стан го гледа како најсигурна инвестиција на пазарот на инвестиции кој апсолутно не е развиен. Второ, гледаме трендови на луѓето коишто живеат во странство, коишто се иселеници, исто така купувањето на стан им е приоритет. И еден друг податок, а тоа е во секундарните градови што го следиме поради недостаток на земјиште и реализирани ДУП-ови т.е. актуелни ДУП-ови, значи имаме мали градови низ Македонија каде што нема актуелен ДУП во последните 20 години и тука имаме тренд на зголемување на побарувачката. Така што, според нашите анализи на среден рок, освен, пак ќе кажам, заради цените на градежните материјали, немаме големи измени. Иако цените на градежните материјали последните неколку месеци се стабилизираат, не гледаме дека ќе имаме големи измени на среден рок, наведе Николова.
Во 2021 година, малопродажниот сегмент стабилно закрепнувал од пандемијата. Клиентите се вратиле на шопинг искуството во традиционалните формати на малопродажба поради потребата за социјална интеракција и физичко присуство. Минатата 2021 година беше обележана со отворањето на најголемиот трговски центар во Македонија, Ист Гејт Мол и влез на пазарот за група долгоочекувани брендови. Покрај најавените два нови проекти во Скопје, Дајмонд Мол и Џевахир Мол, фокусот во развојот на малопродажниот сегмент е позициониран во секундарните градови со тенденција за отворање на малопродажни паркови. Недостатокот на квалитетен простор, како и потребата за проширување на меѓународните брендови во другите градови освен Скопје, според анализите на ФОРТОНМКА создава одлични можности за инвеститорите идните вложувања да ги насочат кон малопродажните паркови, но исклучиво според меѓународните стандарди за ваков тип проекти.
– Понудата на малопродажен простор надвор од организирани целини (трговски центри) значајно се зголемува и истата не е усогласена со реалната побарувачка. Ова е резултат на изградбата на компатибилни намени во сегментот домување, што резултира со предимензиониран малопродажен простор во голем број на станбени згради. Предлагаме поголемо внимание при планирањето и изградбата на објекти со компатибилни намени, посочи Николов.
Како што наведе, сè повеќе компании бараат канцелариски простор на премиум локации или локации со лесен пристап до градската инфраструктура. Се преферира флексибилен простор кој може да се приспособува според потребите на клиентите, со обезбедени доволен број на паркинг места, за што генерално се претпочитаат деловни згради (современи бизнис центри) од класата А.
ИТ компаниите со најголема застапеност од 36% учествуваат во вкупно изнајмениот канцелариски простор. Воедно, побарувањата за најголеми површини по компанија доаѓаат исто така од ИТ индустријата. Поради постојаното проширување, овие компании закупуваат површина која е одраз на предвидениот повеќегодишен раст.
Вкупно 80% од вкупните трансакции во 2021 година се лоцирани во централното градско подрачје во Скопје, но со инфраструктурниот развој во другите делови од градот, компаниите ги имаат предвид и бизнис центрите во новите градски урбани зони надвор од централното подрачје.
Најчестите трансакции се однесуваат на закуп на канцелариски простор од 150 m² до 400 m², но трендот на зголемување на површините во 2021 е обележан со трансакции кои достигнаа 4.000 m².
Најзначаен развоен момент во сегментот индустрија и логистика во 2021 година е постигнат со фактот дека дури 73% од вкупната нова понуда на индустриски простор е наменета за изнајмување од страна на странски директни инвеститори и/или нивно проширување на капацитетите. Преостанатите 27% се наменети за сопствените потреби – најчесто малопродажни дистрибутивни центри на домашните компании.
Во вкупната закупена површина во 2021 година со 58% доминираат корисниците кои припаѓаат на автомобилската индустрија.
За дури 28,5% е зголемена просечната цена за закуп за новиот индустриски простор во 2021 споредено со 2020 година, која сега изнесува 4,5 евра за квадратен метар. Најзначајни фактори за ова зголемување се зголемената побарувачка за квалитетен простор и порастот на цените на градежните материјали. Вака зголемената основна закупнина обезбедува подобра инвестициска можност за развој на современи логистички паркови од поголем размер, како и нова понуда на простор од А класа која може да одговори на највисоките стандарди во индустриските капацитети.
